”Vi hittade över 50 fel i det lyxrenoverade badrummet”

Publicerad 2 sep 2021, 06:00

Han har besiktigat över 10 000 badrum och sett alla möjliga och omöjliga VVS-fel. Sajad Mirkhalafi är VVS-Forums nya expert när det gäller våtrum, fuktskador och branschregler.

Sajad Mirkhalafi är certifierad entreprenadbesiktningsman och grundare till företaget Badrumsbesiktningar som varje år utför flera tusen besiktningar av badrumsrenoveringar.

Goda råd från VVS-Forums nya expert
Besiktningsexpertens bästa tips vid badrumsrenovering

I ett badrum i Stockholm blev precis allting fel
Efter megamissarna: Badrummet totalrenoveras – för tredje gången

Han har 15 års erfarenhet av våtrumsentreprenader, är utbildad och listad hos bland annat RISE, SBR, Säker Vatten och Byggkeramikrådet. Och nu kan han lägga till badrumsexpert på VVS-Forum på meritlistan.

Lite fördomsfullt kan man få för sig att en besiktningsman kan vara lite torr och tillbakadragen, men så är inte fallet med Sajad Mirkhalafi. Han formligen sprutar energi, är pragmatisk, har fotografiskt minne och kan ha flera bollar i luften samtidigt, något som är en nödvändighet när man är fembarnspappa.

– Jag passar inte in i den typiska bilden av en besiktningsman, som en bestämd farbror. De flesta uppfattar nog mig som trevlig och positiv, trots att jag kommer med negativa besked eftersom det är jag som hittar felen. Jag löser det genom att vara pragmatisk och försöka hitta en lösning för alla parter, säger Sajad Mirkhalafi och tillägger att han försöker vara pedagogisk, inte minst mot privatkunder och förklara felen och vilka konsekvenserna är.

”Jag passar inte in i den typiska bilden av en besiktningsman, som en bestämd farbror.”

Sajad Mirkhalafi, entreprenadbesiktningsman och VVS-Forums nya branschexpert

Som besiktningsman är vardagen väldigt varierande.

– Jag har alla möjliga olika sorters uppdragsgivare, ena dagen kan det vara besiktning av ett nybyggt hotell med hundra badrum, nästa dag utreder jag en fuktskada för miljontals kronor åt försäkringsbolagen. Det kan också handla om lyxrenoveringar av badrum för 20 miljoner kronor i bostadsrätter innanför tullarna i Stockholm där man köpt exklusiva blandare från utlandet. Det är inte alltid som de uppfyller de svenska kraven, förklarar han och tillägger att han precis skrivit på ett avtal om badrumsbesiktning av ett av Sveriges dyraste hus.

– Men vi har också skrivit på ett tystnadsavtal med uppdragsgivaren, så jag kan inte säga vilket hus det gäller. Men det är en väldigt speciell byggnad på 1 200 kvadratmeter, som också innehåller en bunker. Jag har aldrig sett något liknande.

Badrumsrenoveringar är en av de absolut vanligaste tvisterna, både i Allmänna reklamationsnämnden (Arn) och i tingsrätten. Sajad Mirkhalafi var förra året involverad i ett dussintal olika tvister i tingsrätten, som expertvittne åt den ena eller andra parten. Enligt honom är bristande dokumentation en av orsakerna till dispyterna.

– När en beställare gör en badrumsrenovering finns det ofta inget avtal, ritningar eller andra handlingar. Det skapar utrymme för missförstånd och att renoveringen inte blir som man tänkt sig. Tvister gällande badrum som uppstår mellan köpare och säljare av en bostad beror oftast på dåligt utförda badrumsrenoveringar. Vi ser även en del ”sminkning” där man bara fräschat upp badrummet på ytan genom att ha monterat kakel på kakel och marknadsfört det som nyrenoverat. Det brukar oftast leda till tvist, konstaterar han.

Sajad Mirkhalafis tre företag går lysande och har totalt en omsättning på närmare åtta miljoner kronor med fyra anställda.

– Det går väldigt bra för oss, vi håller på och letar efter en ny besiktningsman, som lika gärna kan var en kvinna. Vi behöver någon som har en gedigen bakgrund inom våtrum och VVS och det är svårt att hitta den personen. Ombyggnaderna har ökat under pandemin och det har lett till en större efterfrågan på kvalitetssäkring av badrumsrenoveringar, säger han.

Vilka är de vanligaste felen i badrum?

– Det är installationer relaterade till golvbrunn, svarar Sajad Mirkhalafis utan att tveka.

”Vi ser även en del ”sminkning” där man bara fräschat upp badrummet på ytan genom att ha monterat kakel på kakel och marknadsfört det som nyrenoverat.”

Sajad Mirkhalafi, entreprenadbesiktningsman och VVS-Forums nya branschexpert

– Det kan vara själva golvbrunnen, men även hur den är fixerad och ansluten. Det finns många brister i tätskiktsarbeten, något som vi ser när vi utför kontroller innan ytskiktet monteras. Allt det här beror på kunskapsbrist och att hantverkaren eller entreprenören inte läser eller följer anvisningarna.

Berätta om det värsta badrum du har besiktigat?

– Vi slutbesiktigade en badrumsrenovering som utförts åt en konsument med en entreprenadsumma på över 1,4 miljoner kronor. Vi hittade över 50 fel i det lyxrenoverade badrummet. Hela badrummet fick göras om. Inget av ytskikten gick att återanvända och nytt beställdes in för drygt 200 000 kronor. Innan arbetet med återuppbyggnaden påbörjades uppstod en fuktskada genom en felaktig installation av grenröret till stammen. Det resulterade i att allt spillvatten från ovanliggande lägenheter hamnade i bjälklaget som blev fuktskadat.

De 10 vanligaste badrumsfelen

  1. Golvlutning överstiger 20 millimeter per meter.
  2. Slitsbotten (tät botten) med uppvik saknas eller är bristfällig.
  3. Golvlutning på övrig golvyta understiger krav på minimum 5 millimeter per meter.
  4. Bomljud, erforderlig täckning av fästmassa bakom plattor saknas.
  5. Klämring i golvbrunn är delvis täckt med bruk.
  6. Golvbrunn är inte rengjord från bruksrester.
  7. Tätskikt är felaktigt skuret i golvbrunn vid klämring.
  8. Läckageindikering till installationsschakt saknas.
  9. Slukrist (klinkerram) är inte fullt bruksundergjuten.
  10. Klamring av tappvattenledningar saknas.

Sajad Mirkhalafi.

  • Ålder: 35 år.
  • Yrke: Certifierad entreprenadbesiktningsman.
  • Familj: Fru och fem barn.
  • Bor: I villa på Ekerö.
  • Talanger: Fotografiskt minne. Pratar fem språk, svenska, engelska, franska, persiska och arabiska.